E' stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il "decreto mutui" che, in recepimento della direttiva Comunitaria modivica il Testo Unico Bancario.
Viene imposto alle banche la concessione responsabile dei mutui mediante una maggiore valutazione del merito e delle capacità del cliente e il divieto di proporre pubblicità ingannevoli.
Vengono previsti standar internazionali per la valutazione degli immobili dati in garanzia e regole precise in caso di mutui in valuta e inadempimento del contratto.
In Gazzetta Ufficiale del 20 maggio 2016 è stato pubblicato il D.Lgs. n. 72/2016 c.d. “decreto mutui” – in attuazione della Direttiva 2014/17/UE – concernente i contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali
D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 (G.U. 20 maggio 2016, n. 117)
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La direttiva La direttiva comunitaria Mortgage Credit Directive dettava una serie di disposizioni in materia di:
comunitaria a) credito immobiliare offerto ai consumatori nella duplice prospettiva di accrescere il livello di protezione del contraente debole e di potenziare i
________________ presidi prudenziali riguardanti la valutazione del merito di credito dei consumatori;
b) promozione e collocamento di contratti di credito ipotecario attraverso reti esterne (i.e. agenti e mediatori).
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Il decreto Nazionale Ecco quindi che è stato emanato il D.Lgs. 72/16 con la dichiarata finalità di:
________________ 1. assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi;
2. introdurre elevati standard di professionalità degli operatori coinvolti nella promozione e nel collocamento dei contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, che vengono assoggettati ad un regime di vigilanza specifico.
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Le modifiche al TUB Di fatto, il decreto mutui modifica il testo unico bancario ed in particolare è stato introdotto nel Titolo VI (“Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i ________________ clienti”) il nuovo capo I-bis in materia di “Credito immobiliare ai consumatori”. Sono stati poi modificati il Titolo VI-bis (“Agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi”) ed il Titolo VIII (“Altre sanzioni”): il primo per recepire il regime previsto dalla MCD per gli intermediari del credito ed il secondo per adeguare il regime sanzionatorio.
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Concessione respon- L’art. 120 septies impone non solo canoni di diligenza, correttezza e trasparenza dei mutui, ma anche la valutazione del merito creditizio del consumatore; ciò in ade-sabile dei mutui renza ai concetti di concessione responsabile dei mutui ed accensione responsabile dei mutui. _______________
Principi di compor- L’art. 120 octies prescrive poi che gli annunci pubblicitari relativi ai contratti siano effettuati in maniera corretta, chiara e non ingannevole, non
tamento dovendo contenere formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative di disponibilità o il costo del credito.
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Informativa L’art. 120 novies intorduce l’obbligo del finanziatore o dell’intermediario del credito di comunicare al consumatore:
_______________ I) termine entro cui deve fornire le informazioni necessarie ai fini della sua valutazione del merito creditizio con l’avvertimento che, in mancanza, il credito non potrà essere accordato;
II) circostanza che verrà consultata una banca dati (c.d. Codice della privacy);
III) possibilità di ricevere servizi di consulenza;
IV) contenuto e possibili effetti del contratto in ipotesi di inadempimento.
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Trasparenza sui All’art. 120 decies sono indicate le informazioni che gli intermediari del credito (ovvero i loro collaboratori o dipendenti) devono fornire ai
compensi consumatori quali l’eventuale compenso che il consumatore è tenuto a versargli in relazione ai servizi di intermediazione del credito.
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La valutazione del In merito ai concetti di concessione responsabile dei mutui è stato introdotto l’art. 120 undecies che prevede
del merito 1) la definizione delle regole di dettaglio relative al processo di valutazione del merito di credito sia rimessa alle disposizioni di attuazione della Banca d’Italia;
_______________ 2) tra le informazioni rilevanti ai fini della valutazione del merito creditizio siano comprese quelle fornite dal consumatore mediante l’intermediario del credito nonché tutte le ulteriori informazioni ottenute dal finanziatore;
3) la valutazione del merito creditizio del consumatore debba essere effettuata sulla base di documenti aggiornati ogni qual volta si proceda ad un aumento significativo dell’importo totale del credito;
4) il finanziatore non possa comunque risolvere il contratto di credito concluso con il consumatore o apportarvi modifiche per esso svantaggiose sul presupposto che la valutazione del merito creditizio sia stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore fossero incomplete (salva l’ipotesi di omissione volontaria da parte del consumatore);
5) i finanziatori abbiano diritto di accesso alla Centrale dei Rischi e alle altre banche dati.
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Valutazione degli All’art. 120 duodecies è introdotta una disciplina specifica sulla valutazione degli immobili che costituiscono oggetto di garanzia del credito immobiliare.
immobili concessi In particolare, i finanziatori sono tenuti ad applicare standard elaborati e riconosciuti a livello internazionale anche quando la valutazione è condotta da soggetti terzi.
in ipoteca
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Valori O.M.I. Il successivo art. 120 sexiesdecies completa la disciplina della valutazione degli immobili introducendo l’obbligo, da parte del valutatore, di tener conto
_______________ dei valori contenuti dalla banca dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate.
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Servizio di Ai sensi dell’art. 22 della MCD il servizio di consulenza si concretizza in raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore in merito al contratto di credito e costituisce consulenza un’attività separata rispetto alla concessione del credito e alle attività di intermediazione del credito esi caratterizza per esser connessa ad una serie di obblighi specifici _______________ tra cui:
a) agire nel migliore interesse del consumatore;
b) acquisire informazioni aggiornate sulla sua situazione personale e finanziaria;
c) fornire al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito al contratto di credito che sia adeguata rispetto ai suoi bisogni e situazione personale e finanziaria, tenuto anche contodei possibili rischi per tutta la durata del contratto di credito proposto.
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Contratti in valuta L’art. 120 quaterdecies disciplina l’offerta di contratti di credito in valuta estera e prevede che il consumatore abbia in qualsiasi momento il diritto di convertirlo in Euro. Lo estera stesso istituto di credito è obbligato a convertirlo in Euro qualora la conversione comporti una variazione del valore dell’importo totale del credito o delle rate residue _______________ superiore al 20%.
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Inadempimento Fermo restando il divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c., le parti del contratto di credito possono convenire espressamente che in caso escussione della _______________ garanzia rilasciata dal consumatore, si ha l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito, l’ammontare del valore dell’immobile come stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Nel caso invece che il valore sia superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.
Qualora non si sottoscriva l'accordo di cui sopra e dopo l'escussione della garanzia residui un debito, questo dovrà essere pagato a decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva. L’inadempimento legittimante l’avvio della procedura di vendita del bene deve equivalere ad almeno diciotto rate mensili.
Il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato con una perizia successiva all’inadempimento.
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Assicurazioni A fronte di una regola generale che vieta le vendite abbinate, il MCD prevede il divieto di offrire o commercializzare il contratto di credito in un pacchetto che comprenda abbinate al mutuo l'obbligo di sottoscrivere altri prodotti o servizi finanziari distinti (normalmente assicurazioni). Qualora le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari finanziari _______________ condizionino l'erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, sono tenute a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi non riconducibili alle banche, agli istituti di credito e agli intermediari finanziari stessi. Il cliente resta comunque libero di scegliere sul mercato la polizza sulla vita più conveniente che il finanziatore è obbligato ad accettare senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare.